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El precio de una vivienda

Archivado en Opinión • Fecha: 24-10-2006 13:07:24

Interesante calculo el que hice.

Hace unas semanas en una de esas tardes tontas en las que no sabes que hacer, se me ocurrió calcular cual era verdaderamente el saldo adquisitivo que realmente pierdes por la compra de una vivienda. Asique se me ocurrió un ejemplo en el que obviamente la incertidumbre es nota diferenciada, pero que puede ser orientativo a modo de ejemplo para muchos. Casi todos los cálculos los he hecho en pesetas, que se me da mejor.

Punto de partida:
Joven/pareja desean comprar una vivienda en Leganés de segunda mano.

Primero:
He buscado en una revista de las que dan en Tecnocasa a ver en cuanto se movían estos precios. Encontré una casa similar a la que vivo yo ahora, unos 74m2 de segunda mano: 35 millones de pts.

Segundo:
Para la compra de esta casa habría que pedir una hipoteca de al menos 30 millones de pesetas, pagando un 15% (5 millones) de entrada que es lo que se suele pedir.

Tercero:
Busqué entonces a cuanto está la amortización de una hipoteca de media en esta zona, que son 30 años más o menos. Obviamente y casi seguro que todo el mundo pediría una hipoteca con un plazo mayor en el tiempo, esto provocaría un aumento sustancial del precio que al final pagaríamos… pero no quiero ponerme en los peores casos.

Cuarto:
Aquí calculé en una página de internet a cuanto estaría la letra que tienes que pagar mensualmente por tu hipoteca. Introduciendo los 30 millones con el tipo de interés al que están ahroa las hipotecas que ronda el 3.75 saldría que cada mes habría que pagar XXX. Esto no es del todo cierto, porque el euribor va a subir y mucho ya que así lo viene anunciando el Banco Central Europeo, asique ante una segura subida de estos tipos el precio final al pagar sería mucho mayor… pero repito, no me quiero poner en los peores casos.
Redondeando la cuota mensual saldría por 839 euros, durante los 12 meses de los 30 años. Bien, luego he calculado cuanto debería ser la cuota real si no hubiera intereses por medio, esto lo he calculado dividiendo los 180000 euros (los 30 millones) entre 12meses x 30años = 500 euros. Estos 500 euros es lo que realmente tendríamos que pagar mes a mes, lo que provoca una demasía de 839-500= 339 euros que tienes que estar pagando durante 30*12 meses al banco.
Bien, esta demasía, si no tuviéramos que dársela al banco la podríamos ir invirtiendo, es decir, que cada mes esos 339 euros los iríamos metiendo al banco, mes tras mes, lo cual produce un beneficio anual neto de 4068 euros, sumándole los intereses del banco serían aproximadamente (el 3%) 4190 euros.
De acuerdo, ahora suponiendo también que durante esos 30 años que duraría la hipoteca fuéramos invirtiendo esos 4068 euros de demasía en el banco bajo un plazo fijo a un interés del 7% (ahora no me acuerdo de la página donde lo vi, pero existe algo similar). Haciendo esto, cada año reinsertaríamos en nuestra cuenta 4068 euros más los euros que ya tenías ahorrado de años anteriores más los intereses que te producen estos ahorros. Al principio puede parecer que los intereses no dan nada, pero año tras año la ecuación se comporta exponencialmente y al final se terminan ganando muchos intereses.
Todos estos cálculos las tengo acompañadas de las ecuaciones y sumatorios adecuados y cuando queráis los podéis mirar.


Conclusión:
Bien, pues al final de esos 30 años habríamos pagado por fin la hipoteca… supuestamente tendríamos que tener pagado los 30 millones que pedimos pero lo que realmente hemos perdido son 98 millones de pesetas!!. La razón es la siguiente, la hipoteca ya de por si aumenta mucho el precio final que pagarás, pero lo que pagas de más en la hipoteca si se fuera reinvirtiendo en cuentas de valor a plazo largo y fijo genera un saldo final muy superior.
En resumen, si una persona se comprara hoy una casa y pagara los 35 millones de golpe, dentro de 30 años habría podido ahorrar 98-30 = 68 millones de pesetas!!. Claro esta y como he dicho al principio he jugado con la incertidumbre y con la hipótesis. También hay que tener en cuenta que he jugado en forma amigable, porque podría haber planteado todo en los casos extremos y habiendo supuesto todo a las malas… por ejemplo, los ahorros del sujeto en vez de invertirlos en el banco a largo plazo, los podría haber invertido en la bolsa que tiene un crecimiento anual superior al 10%, o podría haber invertido en construcción que es un terreno con más intereses…

Qué rallada.

Escrito por Alberto Esteban
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Comentarios

  1. Vaya... no sé por qué extraña razón los bancos siempre quedan como los malos de la película cuando realmente son meros tenderos. Sí amigos, tenderos, ofrecen sus servicios a cambio de dinero, qué locura ¿verdad? (Por favor, nótese el sarcasmo.) En este asunto no hay culpables nombrables, el culpable de que un piso valga 30 de las antiguas pesetas es claramente la evolución del mercado y si nadie con poder, llámese gobierno, para esta situación la burbuja inmobiliaria seguirá creciendo y creciendo indefinidamente. Y por desgracia este gobierno le llama vivienda digna a 30 metros cuadrados...

    Un saludo Alberto.

    (Parece que google reader funciona mejor para sindicar tu blog ;-)

    Oso — 24-10-2006 19:14:25

  2. Gracias por tu comentario. Esto de la vivienda es una locura, me interesa bastante estos temas socio-políticos y durante bastante tiempo he estado "reflexionando" y entre otras cosas analicé el caso que he posteado. El causante del problema? loa bancos no, aunque ya se sabe, tendemos a echar la culpa a quien parece que la tiene.
    El principal problema somos nosotros, la sociedad que queremos ver las cosas como no son... el otro día me comentaba un amigo que era una suerte de que me hubiera tocado un piso de vpp, se rebalorizará y lo podré tener a modo de inversión. Este pensamiento de mi amigo es muy normal, pero es completamente falso, la inversión se da cuando tienes una casa y te compras otra innecesaria, en mi caso, esa casa será para vivir, de manera que cuando la venda dentro 20, 30 años? quizá valga 100 millones... guau, qué bien que podré ganar x millones.... y dónde viviré? porque la casa que compre vendiendo la mía me valdrá también 100 millones, con lo cual habré ganado 0 euros, es más, habré perdido los gastos de solicitar hipotecas...

    Es muy rallante, otro día tomando unas cañas te lo explico mejor ;¬).

    eztebe — 24-10-2006 20:34:08


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